Per interventi urgenti in condominio l’amministratore può agire senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in altri casi deve invece chiedere sempre il parere dei condomini.
Oltre ai piccoli interventi che ciclicamente devono essere compiuti nei condomini come il semplice cambio delle lampadine o la pulizia degli spazi comuni nel corso degli anni in uno stabile si possono presentare all’attenzione dei condomini lavori urgenti.
Rientrano tra questi ad esempio il rifacimento dell’intonaco esterno, la manutenzione straordinaria al tetto, problemi ai cancelli o all’ascensore e molti altri.
A prendere l’iniziativa per far eseguire con urgenza tali interventi è sempre l’amministratore, anche su segnalazione degli inquilini. Ma come si deve comportare l’amministratore per i lavori urgenti in condominio? Lo vediamo in questo articolo.
Chi deve provvedere ai lavori urgenti in condominio
I lavori urgenti da farsi in un condominio possono essere come abbiamo già visto di varia natura e sono considerati tali quelli che in assenza di rapido intervento possono provocare danni seri a persone e cose. Se si rompe un tubo, cadono pezzi di cornicione o ci sono infiltrazioni di acqua da tetto negli appartamenti sottostanti bisogna intervenire con una certa rapidità.
Se l’urgenza è conclamata l’amministratore dello stabile può dare avvio ai lavori senza richiedere l’approvazione dell’assemblea, e informare gli abitanti nella prima successiva assemblea. E’ quanto stabilisce il Codice Civile all’art. 1135. Per tutti i restanti lavori, anche quelli di manutenzione straordinaria, invece l’amministratore deve prima richiedere il parere dei condomini.
Tuttavia chi si occupa della buona conservazione dello stabile come fa l’amministratore ha la facoltà di attivarsi sempre qualora ce ne sia bisogno. Al contrario il condomino che di sua iniziativa effettua dei lavori sulle parti comuni dell’edificio per vedersi rimborsare le spese dall’amministratore deve aver eseguito degli interventi veramente urgenti quali la riparazione di un tubo dal quale fuoriesce acqua o la sostituzione di un infisso che cade a pezzi.
L’assemblea e i lavori urgenti
Quando l’amministratore agisce di propria iniziativa perché gli si presentano lavori urgenti nel condominio deve poi convocare con una certa rapidità l’assemblea per vedersi ratificare il suo operato. I condomini prendono atto di ciò che ha fatto solo dopo che i lavori sono stati eseguiti, vista l’urgenza degli stessi. In assemblea i condomini valuteranno se a seguito dell’intervento urgente eseguito siano necessari altri lavori seguenti la messa in sicurezza e deliberano in tal senso.
Per i lavori di manutenzione ordinaria non serve la ratificazione dell’assemblea, ma è l’amministratore stesso a procedere così come previsto all’art. 1135 del C.c. Quando invece ci sono interventi di tipo straordinario l’amministratore deve avere l’approvazione dell’assemblea a posteriori, cioè dopo che la ditta incaricata ha svolto i lavori urgenti necessari allo stabile. I condomini si suddividono poi le spese degli interventi eseguiti.
Cosa accade in caso di lavori urgenti eseguiti senza delibera dell’assemblea
Un grande rischio per la figura dell’amministratore condominiale è quello che corre quando dà il via a lavori urgenti e li fa eseguire senza l’approvazione dell’assemblea. Infatti se i condomini non ratificano quanto eseguito le spese dei lavori sono interamente a carico dell’amministratore.
Come ovvio la ditta che ha eseguito i lavori va pagata e l’amministratore è tenuto a saldarne l’importo: è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con una sentenza che evidenzia come l’amministratore rappresenti in tutto e per tutto il condominio. L’unica strada che lo può manlevare dall’esborso di denaro proprio per saldare le prestazioni della ditta che ha effettuato i lavori è quello di provare dinanzi ad un giudice il carattere d’urgenza degli interventi eseguiti.